Recentemente em São Paulo tem ocorrido diversos casos de desvirtuamento de uso em empreendimentos aprovados com Habitação de Interesse Social (HIS) ou com Habitação do Mercado Popular (HMP). O desvirtuamento pode ser por destinação do imóvel para famílias com perfil de renda incompatível com seu enquadramento como HIS 1, HIS 2 ou HMP, ou até mesmo, com destinação para uso não residencial, como o presente caso. O imóvel de número de contribuinte 037.094.0005-8, localizado na Rua Thomas Carvalhal, número 325, está inserido em ZEU e tem como uso principal um hotel. No entanto, foi aprovado como EHMP em 04/08/2023, com usos não residenciais considerados secundários, enquadrados como áreas não computáveis. O projeto foi aprovado e construído com CA = 5 e é considerado irregular devido ao desvirtuamento do uso. Do ponto de vista do atendimento aos parâmetros urbanísticos, é possível regularizar este imóvel com o uso de hotel?

Para verificar se é possível regularizar o imóvel (aprovado com benefícios de EHMP/HMP, mas usado como hotel) “do ponto de vista do atendimento aos parâmetros urbanísticos”, o ponto decisivo é checar se o uso pretendido (hotel) consegue se enquadrar sem violar os parâmetros da zona, especialmente o Coeficiente de Aproveitamento (CA).

• O empreendimento foi aprovado e construído com CA = 5.
• O lote está em ZEU.
• Para regularizar como hotel (uso não residencial principal), o projeto precisaria atender ao CA máximo aplicável para esse enquadramento na zona.

Em ZEU, o CA máximo é 4. Logo, um edifício já implantado com CA = 5 excede o limite urbanístico para regularização nessa zona, quando se analisa a viabilidade pelos parâmetros (independentemente de ter sido aprovado anteriormente com “benefícios” ligados a EHMP e de áreas não computáveis).

Assim, não é possível regularizar o imóvel como hotel mantendo o que foi construído, porque o parâmetro objetivo de intensidade construtiva (CA) não fecha.

Alternativa correta: (c).