Quanto aos imóveis referenciais num PTAM, assinale a alternativa que apresenta afirmação verdadeira.
Questão
Quanto aos imóveis referenciais num PTAM, assinale a alternativa que apresenta afirmação verdadeira.
Alternativas
a) Imóveis referenciais não são usados para compor amostra, tampouco servem para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
b) É necessário identificar os imóveis escolhidos para compor a amostra, sem a obrigatoriedade de explicitar as respectivas fontes.
c) É obrigatório incluir a vistoria dos imóveis referenciais, bem como as fotos da data de suas realizações.
d) Devem-se demonstrar todos os cálculos realizados para a adequação dos preços dos imóveis referenciais em função do imóvel avaliando.
e) Para tornar a amostra homogênea e para determinar o valor de mercado do imóvel avaliando é preciso obter a média das idades dos imóveis referenciais e multiplicá-la pelo valor médio do metro quadrado do imóvel avaliando.
Explicação
Em um PTAM, os imóveis referenciais (comparáveis) são justamente os dados de mercado usados para embasar o valor do imóvel avaliando. Como esses referenciais quase nunca são idênticos ao avaliando, é necessário fazer adequações/homogeneização (ajustes por fatores como área, padrão, localização, estado de conservação etc.) e o parecer precisa mostrar como se chegou ao valor final.
A alternativa (d) é a verdadeira porque reflete uma exigência de boa prática e de fundamentação: o PTAM deve apresentar o “caminho do cálculo”, isto é, os cálculos/ajustes aplicados nos preços dos referenciais para torná-los comparáveis ao imóvel avaliando, de modo que a conclusão seja verificável e auditável. Isso aparece de forma recorrente em PTAMs-modelo e laudos públicos, que trazem tabelas e fórmulas de adequação/homogeneização dos imóveis referenciais antes da conclusão de valor. (d1etsb4iun2r36.cloudfront.net)
Por que as demais estão erradas:
- (a) Falsa: imóveis referenciais são usados para compor a amostra e aplicar o Método Comparativo Direto.
- (b) Falsa: além de identificar os dados, normalmente é necessário indicar fontes/datas verificáveis (transparência e rastreabilidade).
- (c) Falsa: pode haver vistoria do avaliando e, quando possível, dos referenciais, mas não é regra absoluta que seja “obrigatório” vistoriar todos os referenciais e anexar fotos da data de cada vistoria.
- (e) Falsa: não existe procedimento normativo/técnico de avaliar por “média das idades × valor médio do m²”; isso não corresponde ao método comparativo.