Carlos sempre sonhou em construir uma casa e, por isso, havia comprado um adequado terreno plano e seco de 300 m². Empreendedor dedicado ao trabalho que, infelizmente, depois de algumas decisões erradas, viu suas economias se esgotarem. Enfim, restaram dívidas que o forçaram a voltar para início e recomeçar. Para se livrar das dívidas, não viu outra alternativa a não ser vender seu terreno. As dívidas de Carlos totalizam o valor de R$ 305.000,00. Sua vizinha é corretora de imóveis e se dispôs a trabalhar com o imóvel de Carlos. A primeira ação dela foi realizar uma adequada avaliação mercadológica desse terreno e, para isso, coletou os seguintes dados de mercado. R1 - terreno contíguo a córrego, plano, com 350 m², vendido por R$ 300.000,00. R2 - terreno seco, caído para os fundos em 15%, com 300 m², vendido por R$ 250.000,00. R3 - terreno inundável, abaixo do nível da rua em 1,50 m, com 250 m², vendido por R$ 160.000,00. R4 - terreno seco, aclive de 15%, com 300 m², vendido por R$ 285.000,00. R5 - terreno em região inundável, plano, com 280 m², vendido por R$ 270.000,00. Segue abaixo a Tabela 1 (Topografia do terreno) e a Tabela 2 (Consistência do terreno): Tabela 1 — TOPOGRAFIA DO TERRENO | FATOR | | |---|---:| | Terreno plano | 1,00 | | Caído para os fundos em até 5% | 0,95 | | Caído para os fundos de 5% até 10% | 0,90 | | Caído para os fundos de 10% até 20% | 0,80 | | Caído para os fundos mais de 20% | 0,70 | | Aclive em até 10% | 0,95 | | Aclive de 10% até 20% | 0,90 | | Aclive acima de 20% | 0,85 | | Abaixo do nível da rua em até 1,00 m | 1,00 | | Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m | 0,90 | | Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 m | 0,80 | | Acima do nível da rua até 2,00 m | 1,00 | | Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m | 0,90 | Tabela 2 — CONSISTÊNCIA DO TERRENO | FATOR | | |---|---:| | Terreno seco | 1,00 | | Terreno em região inundável | 0,90 | | Terreno contíguo a córrego | 0,80 | | Terreno inundável | 0,70 | | Terreno permanentemente alagado | 0,60 | Calcule o preço médio do m² do terreno, a partir dos 5 imóveis referenciais da descrição do caso, lembrando que todos os preços desses imóveis referenciais devem ser ajustados em função das características que sejam divergentes daquelas do imóvel avaliando.
Questão
Carlos sempre sonhou em construir uma casa e, por isso, havia comprado um adequado terreno plano e seco de 300 m². Empreendedor dedicado ao trabalho que, infelizmente, depois de algumas decisões erradas, viu suas economias se esgotarem. Enfim, restaram dívidas que o forçaram a voltar para início e recomeçar. Para se livrar das dívidas, não viu outra alternativa a não ser vender seu terreno. As dívidas de Carlos totalizam o valor de R$ 305.000,00. Sua vizinha é corretora de imóveis e se dispôs a trabalhar com o imóvel de Carlos. A primeira ação dela foi realizar uma adequada avaliação mercadológica desse terreno e, para isso, coletou os seguintes dados de mercado.
R1 - terreno contíguo a córrego, plano, com 350 m², vendido por R$ 300.000,00.
R2 - terreno seco, caído para os fundos em 15%, com 300 m², vendido por R$ 250.000,00.
R3 - terreno inundável, abaixo do nível da rua em 1,50 m, com 250 m², vendido por R$ 160.000,00.
R4 - terreno seco, aclive de 15%, com 300 m², vendido por R$ 285.000,00.
R5 - terreno em região inundável, plano, com 280 m², vendido por R$ 270.000,00.
Segue abaixo a Tabela 1 (Topografia do terreno) e a Tabela 2 (Consistência do terreno):
Tabela 1 — TOPOGRAFIA DO TERRENO
| FATOR | |
|---|---|
| Terreno plano | 1,00 |
| Caído para os fundos em até 5% | 0,95 |
| Caído para os fundos de 5% até 10% | 0,90 |
| Caído para os fundos de 10% até 20% | 0,80 |
| Caído para os fundos mais de 20% | 0,70 |
| Aclive em até 10% | 0,95 |
| Aclive de 10% até 20% | 0,90 |
| Aclive acima de 20% | 0,85 |
| Abaixo do nível da rua em até 1,00 m | 1,00 |
| Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m | 0,90 |
| Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 m | 0,80 |
| Acima do nível da rua até 2,00 m | 1,00 |
| Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m | 0,90 |
Tabela 2 — CONSISTÊNCIA DO TERRENO
| FATOR | |
|---|---|
| Terreno seco | 1,00 |
| Terreno em região inundável | 0,90 |
| Terreno contíguo a córrego | 0,80 |
| Terreno inundável | 0,70 |
| Terreno permanentemente alagado | 0,60 |
Calcule o preço médio do m² do terreno, a partir dos 5 imóveis referenciais da descrição do caso, lembrando que todos os preços desses imóveis referenciais devem ser ajustados em função das características que sejam divergentes daquelas do imóvel avaliando.
Alternativas
a) 1015,87
b) 1041,67
c) 1051,19
d) 1055,56
e) 1071,43
Explicação
Imóvel avaliando (Carlos): 300 m², terreno plano (fator 1,00) e seco (fator 1,00).
Para comparar, ajustamos cada referencial (R1–R5) para as mesmas condições do avaliando, usando os fatores das tabelas.
Regra de ajuste (por fatores):
- O preço observado do referencial pode ser visto como: onde é o “valor base por m²” nas condições do avaliando.
- Logo, o valor base por m² estimado por cada referencial é: (Como o avaliando tem fatores 1,00 e 1,00, não entra nada no numerador.)
1) Cálculo de para cada referencial
R1: 350 m², plano (1,00), contíguo a córrego (0,80), preço 300.000
R2: 300 m², caído para os fundos 15% → faixa 10% a 20% (0,80), seco (1,00), preço 250.000
R3: 250 m², abaixo do nível da rua 1,50 m → faixa 1,00 a 2,50 m (0,90), inundável (0,70), preço 160.000
R4: 300 m², aclive 15% → faixa 10% a 20% (0,90), seco (1,00), preço 285.000
R5: 280 m², plano (1,00), região inundável (0,90), preço 270.000
2) Preço médio do m² (média aritmética dos 5 )
Somando:
Portanto, o preço médio do m² do terreno (ajustando os referenciais para as condições do avaliando) é R$ 1051,19/m².