A seguir, um modelo completo (estrutura de prova) da peça processual.

---

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE PETRÓPOLIS/RJ

(Competência: foro da situação do imóvel – art. 47 do CPC; imóvel situado em Petrópolis/RJ.)

JOaQUIM MARANHÃO, ANTÔNIO MARANHÃO e MARTA MARANHÃO,

(nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadores do RG nº ___, CPF nº ___, residentes e domiciliados em Nova Friburgo/RJ, endereço ___, por seu advogado (procuração anexa), com endereço profissional ___ (art. 106, I, CPC), vêm, com fundamento nos arts. 171, II, 496 e 179 do Código Civil, e arts. 47, 300, 301, 319 e 320 do CPC, propor a presente:

AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

(venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes)

em face de:

RICARDO MARANHÃO,

(nacionalidade), (estado civil), (profissão), RG nº ___, CPF nº ___, residente e domiciliado em Nova Friburgo/RJ, endereço ___,

MANUEL MARANHÃO e FLORINDA MARANHÃO,

(nacionalidade), (estado civil), (profissão), RG nº ___, CPF nº ___, residentes e domiciliados em Nova Friburgo/RJ, endereço ___,

pelos fatos e fundamentos a seguir.

---

1. DOS FATOS

1. Manuel Maranhão e Florinda Maranhão (genitores dos autores) alienaram ao neto Ricardo Maranhão (filho de Marta) um imóvel rural (sítio) localizado na Rua Bromélia, nº 138, Centro, Petrópolis/RJ, pelo preço declarado de R$ 200.000,00.

2. A venda foi formalizada por Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 20/09/2024, no Cartório do 4º Ofício de Nova Friburgo/RJ, e o ato foi registrado no competente Registro de Imóveis.

3. Ocorre que os demais descendentes (Joaquim e Antônio; e a própria Marta, enquanto descendente em relação aos vendedores) não anuíram com o negócio jurídico, tampouco foram consultados.

4. Além disso, os autores informam que, à época, o valor de mercado do bem seria de aproximadamente R$ 350.000,00, tendo sido declarado preço significativamente inferior (R$ 200.000,00), o que reforça o prejuízo potencial ao equilíbrio patrimonial familiar.

5. Diante disso, pretendem os autores a invalidação/anulação da compra e venda e o retorno do imóvel ao patrimônio dos vendedores, resguardando-se seus direitos.

---

2. DO DIREITO

2.1. Anulabilidade da venda de ascendente a descendente (art. 496 do CC)

6. Dispõe o art. 496 do Código Civil que é anulável a venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (ressalvado o regime de separação obrigatória, quando aplicável).

7. No caso, ficou claro que os alienantes (Manuel e Florinda) venderam a descendente em linha (aqui, o adquirente é descendente em relação aos vendedores por ser neto), sem a anuência dos demais descendentes (autores), o que atrai diretamente a regra do art. 496 do CC.

8. Trata-se, portanto, de vício de anulabilidade (art. 171, II, CC), cabendo ação anulatória para desconstituir o negócio.

2.2. Prazo decadencial

9. A pretensão de anular negócios anuláveis, quando a lei fixa prazo específico, submete-se à decadência prevista no Código Civil. Para a hipótese do art. 496 do CC, aplica-se o prazo decadencial de 2 anos (art. 179 do CC), contado da conclusão do ato.

10. Como a escritura é de 20/09/2024, o prazo decadencial findaria em 20/09/2026. Estando a data atual ainda dentro desse marco, a demanda é tempestiva.

2.3. Necessidade de tutela provisória para assegurar o resultado útil

11. Há risco concreto de o adquirente alienar o imóvel a terceiros, onerar o bem ou praticar atos que dificultem a recomposição do estado anterior.

12. Presentes a probabilidade do direito (documentos do registro + ausência de anuência) e o perigo de dano/risco ao resultado útil (possível circulação do bem), é cabível tutela de urgência (art. 300, CPC) para:

• determinar averbação da existência da ação na matrícula do imóvel (publicidade e oponibilidade a terceiros);
• e/ou decretar indisponibilidade do bem (medida acautelatória), enquanto durar a lide.

---

3. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA (art. 300 do CPC)

Diante do exposto, requerem:

a) liminarmente, sem oitiva prévia (se V. Exa. entender cabível), seja determinado ao Cartório do Registro de Imóveis competente que:

a.1) averbe na matrícula do imóvel (sítio da Rua Bromélia, nº 138, Centro, Petrópolis/RJ) a existência da presente ação, como forma de resguardar terceiros e evitar fraude;

a.2) alternativamente ou cumulativamente, seja determinada a indisponibilidade/vedação de alienação e oneração do bem até decisão final;

b) expedição de ofício/mandado ao Registro de Imóveis para cumprimento.

---

4. DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requerem:

1. O recebimento da presente ação;

2. A concessão da tutela provisória nos termos do item 3;

3. A citação dos réus (Ricardo Maranhão, Manuel Maranhão e Florinda Maranhão) para contestarem, sob pena de revelia (art. 344, CPC);

4. Ao final, seja julgada PROCEDENTE a demanda para:

4.1) declarar a anulabilidade e anular a compra e venda realizada por Escritura Pública de 20/09/2024, relativa ao imóvel situado na Rua Bromélia, nº 138, Centro, Petrópolis/RJ, por violação ao art. 496 do CC;

4.2) determinar o cancelamento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel, com o retorno do bem ao patrimônio dos alienantes (status quo ante);

4.3) condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (art. 85, CPC).

5. Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental (escritura, certidões do RGI, avaliação/parecer de corretor), testemunhal e pericial (avaliação do imóvel), se necessário.

---

5. DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ 200.000,00 (valor do negócio) ou, subsidiariamente, R$ 350.000,00 (valor de mercado), conforme orientação do juízo para ações que visam desconstituição de compra e venda imobiliária (art. 292, CPC).

---

6. REQUERIMENTOS FINAIS

Requerem as intimações em nome de , OAB/ nº ___, sob pena de nulidade.

Termos em que, Pede deferimento.

Local e data.

---

Nome do advogado – OAB/UF nº ___

---

Observações de prova (por que essa é a peça certa)

• Fundamento central: art. 496 do CC (anulabilidade por falta de anuência dos demais descendentes).
• Competência: Petrópolis/RJ, por ser foro da situação do imóvel (art. 47 CPC).
• Partes no polo passivo: comprador e vendedores, para permitir desconstituição do negócio e do registro.
• Urgência: averbação/indisponibilidade para impedir circulação a terceiros.

Alternativa correta: (não se aplica — sem opções).